Gaiplik nedeniyle kendisine kayyım atanan kişiye ait taşınmazın üçüncü kişiler tarafından kullanılması hâlinde, kayyım tarafından ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilmesi gündeme gelebilir. Özellikle köylerde bulunan tarla ve tarım arazilerinin ekip biçilmek suretiyle kullanıldığı durumlarda, kayyımın ecrimisil isteyip isteyemeyeceği, ecrimisil ihbarnamesine karşı ne yapılabileceği, beş yıllık zamanaşımının nasıl uygulanacağı ve tarla niteliğindeki taşınmazlarda ecrimisilin nasıl hesaplanacağı önem taşımaktadır. Bu yazımızda, kayyım tarafından talep edilen ecrimisilin hukuki niteliği ile taşınmazın tarla, arsa veya bina niteliğinde olmasına göre uygulanması gereken hesaplama yöntemleri Yargıtay kararları ışığında ele alınmaktadır.
Kayyım Neden Atanır?
Uzun süreden beri bulunamayan veya yerleşim yeri bilinmeyen kişilerin malvarlığının korunması amacıyla kayyım atanabilmektedir. Bu kapsamda, 3561 sayılı Mal Memurlarının Kayyım Tayin Edilmesine Dair Kanun uyarınca kayyım olarak atanan mal memuru, kendisine kayyım tayin edilen kişinin malvarlığını onun hak ve menfaatlerini gözeterek yönetmektedir.
Dolayısıyla kayyımlıkla yönetilen bir taşınmaz üzerinde üçüncü bir kişinin herhangi bir hukuki sebep olmaksızın kullanım gerçekleştirmesi hâlinde, kayyım tarafından bu kullanımdan kaynaklanan zararın giderilmesi ve kullanım karşılığının tahsili gündeme gelebilir.
Kayyım Ecrimisil İhbarnamesi Gönderebilir mi?
Kayyım tarafından taşınmazı kullanan kişiye ecrimisil veya haksız kullanım bedeline ilişkin bir ihbarname gönderilmesi mümkündür. Bu ihbarnamede, belirlenen kullanım bedelinin belirli bir süre içerisinde ödenmesi istenir. Uygulamada bu süre 30 gün olarak belirlenebilmektedir.
İhbarnameye karşı ilgili kuruma itiraz edilmesi de mümkündür. Ancak burada önemli olan husus, kayyım tarafından gönderilen bu ihbarnamenin klasik anlamda bir idari yaptırım veya kamu taşınmazlarının işgalinden kaynaklanan 2886 sayılı Kanun kapsamındaki ecrimisil işlemiyle aynı hukuki niteliğe sahip olmamasıdır.
Mal memurlarının kayyımlığı kapsamında yürütülen işlemler bakımından, kayyımlıkla yönetilen malvarlığının özel hukuk hükümlerine tabi olduğu kabul edilmektedir. Nitekim Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümünün 11.11.2013 tarihli, E. 2013/1340, K. 2013/1572 sayılı kararında; mal memurunun kayyım sıfatıyla gerçekleştirdiği işlemlerin 3561 sayılı Kanun ve ilgili Yönetmelik çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiği, uyuşmazlığın ise Türk Medeni Kanunu’nun vesayet hukukuna ilişkin hükümleri kapsamında adli yargı yerince çözümlenmesi gerektiği kabul edilmiştir.
Bu nedenle kayyımın talep ettiği kullanım bedeli yönünden uyuşmazlığın idari yargıda görülmesi gerektiği düşünülmemelidir.
Ecrimisil İhbarname İçin Dava Açılması Gerekir mi?
Kayyım tarafından gönderilen ihbarnameye karşı ayrıca bir iptal davası açılması gerekmemektedir. İhbarnameye karşı ihbarnameyi gönderen kuruma itiraz edilebilir; ancak kullanım bedelinin ödenmemesi hâlinde kayyım alacağın tahsili amacıyla icra takibine başvurabileceği gibi, doğrudan ecrimisil talebine ilişkin bir tazminat davası da açabilir.
İcra takibi başlatılması ve borçlunun takibe itiraz etmesi hâlinde ise kayyımın, itirazın iptali davası yoluna başvurması gündeme gelir.
Buradaki temel nokta, uyuşmazlığın özünde bir özel hukuk alacağına ilişkin olmasıdır. Başka bir ifadeyle, kayyımın talep ettiği bedel, 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesinde düzenlenen kamu hukuku niteliğindeki ecrimisilden farklı olarak, özel hukuk hükümlerine göre talep edilen haksız işgal tazminatı niteliğindedir.
Nitekim kayyımlık mallarından 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesine göre ecrimisil alınamayacağı, buna karşılık Türk Medeni Kanunu hükümleri çerçevesinde kullanım bedeli, diğer bir ifadeyle özel hukuk ecrimisili talep edilebileceği belirtilmektedir. [1]
Kayyım Ne Zamandan İtibaren Ecrimisil İsteyebilir?
Uygulamada sıkça karşılaşılan bir diğer sorun, kayyımın atanma tarihidir. Taşınmazın kullanımının kayyım atanmadan önce başlamış olması, önceki döneme ilişkin ecrimisil talep edilmesine engel değildir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2018/4689 Esas, 2020/694 Karar sayılı kararında bu husus açık biçimde ifade edilmiştir:
“Öncelikle belirtmek gerekir ki; davacının ecrimisil davası yönünden ne zaman kayyım olarak tayin edildiğinin bir önemi yoktur, zira kayyımlık kararı verildikten sonra, kayyım tarafından önceki dönem için de ecrimisil talebinde bulunulabilir.”
Dolayısıyla taşınmaz yıllardır başkası tarafından kullanılıyor olsa bile, kayyımın sonradan atanmış olması tek başına önceki kullanım dönemlerine ilişkin talebi ortadan kaldırmaz.
Ancak burada önemli bir sınır bulunmaktadır: ecrimisil talepleri beş yıllık zamanaşımına tabidir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru hesaplanır. Dolayısıyla kayyım, atanmasından önceki döneme ilişkin ecrimisil de talep edebilmekle birlikte, dava tarihinden geriye doğru beş yıldan daha eski dönemleri talep edemez.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin anılan kararında bu husus da açıkça belirtilmiş ve ecrimisil davalarının 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabi olduğu vurgulanmıştır.
Tarla Olarak Kullanılan Taşınmazda Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?
Ecrimisilin miktarının belirlenmesinde taşınmazın niteliği belirleyici öneme sahiptir. Özellikle üzerinde yapı bulunmayan ve tarım arazisi niteliğinde olan bir taşınmazın kullanılması hâlinde, kira bedeli üzerinden yapılan bir hesaplama kabul edilmemektedir.
Tarım arazilerinde temel olarak ürün esası ve tarımsal gelir yöntemi dikkate alınmalıdır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2022/1971 Esas, 2022/3185 Karar sayılı kararında da, taşınmazın niteliği ve kullanım biçimi gözetilerek ürün esası ve tarımsal gelir metoduna göre ecrimisil belirlenmesi gerektiği ifade edilmiştir. Kararda, tarım arazisi niteliğindeki taşınmaz bakımından kira geliri esas alınarak yapılan hesaplamanın doğru olmadığı belirtilmiştir.
Bu nedenle, örneğin köyde bulunan tarla niteliğindeki bir taşınmazın ekip biçilmesi suretiyle kullanılması durumunda, taşınmazın yalnızca “kira bedeli” üzerinden değerlendirilmesi yerine, o bölgede yetiştirilen ürünler ve bu ürünlerden elde edilebilecek tarımsal gelir dikkate alınmalıdır.
Ancak tarım arazilerinde burada önemli bir başka nokta vardır: her yılın ayrıca hesaplanması gerekir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 17.03.2021 tarihli, 2019/424 Esas, 2021/2425 Karar sayılı kararında bu husus özellikle vurgulanmıştır:
“…her iki ürünün talep edilen yıllar bakımından net geliri dikkate alınarak her yıl için ortalama gelirin bulunması ve bunun üzerinden işgal edilen alan miktarınca ecrimisil hesabı yapılması gerekirken sadece buğdayın yıllık net geliri üzerinden hesaplama yapılması… ayrıca tarım arazisi olarak kabul edilen yer bakımından ilk dönem için bulunan miktara, ÜFE uygulanarak sonraki dönemin bulunmasının doğru olmadığı, her yıl için ayrı ayrı hesaplama yapılması gerektiği…”
Dolayısıyla tarım arazisi bakımından, ilk yıl için bulunan bedelin sonraki yıllara otomatik biçimde ÜFE oranında artırılması doğru değildir. Her bir yıl bakımından o dönemin tarımsal verileri dikkate alınarak yeniden hesaplama yapılması gerekir.
Hangi Veriler Dikkate Alınmalıdır?
Tarım arazilerine ilişkin ecrimisil hesabı, teknik ve uzmanlık gerektiren bir değerlendirmedir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2024/1009 Esas, 2024/3010 Karar sayılı kararında da bu husus ayrıntılı biçimde ortaya konulmuştur. Özellikle ürün esasına göre hesaplama yapılacaksa, taşınmazın bulunduğu bölgede hangi ürünlerin yetiştirildiği, ilgili yıllardaki ürün fiyatları ve dekara verim değerleri gibi veriler esas alınmalıdır. Ayrıca bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı ve taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı gibi hususlar da değerlendirmeye dahil edilmelidir.
Yargıtay tarafından bu kapsamda tarım il veya ilçe müdürlüklerinden bölgedeki ürünlerin tespiti, ilgili dönemlere ilişkin fiyat ve verim değerlerinin araştırılması ve taşınmazın kullanım özelliklerinin belirlenmesi gerektiği kabul edilmektedir. Bu nedenle, “tarla olduğu için şu kadar kira getirir” şeklindeki basit bir hesaplama, tek başına ecrimisilin doğru belirlenmesi için yeterli değildir.
Arsa veya Bina Niteliğindeki Taşınmazlarda Hesaplama
Taşınmazın arsa veya üzerinde bina bulunan bir taşınmaz olması hâlinde ise hesaplama yöntemi farklılaşmaktadır. Bu durumda esas alınan yöntem kira gelirine dayalı hesaplamadır.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2018/4689 Esas, 2020/694 Karar sayılı kararında, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenirken taşınmazın dava konusu ilk dönemde serbest şartlarda getirebileceği kira bedelinin, emsal kira sözleşmeleriyle karşılaştırılarak belirlenmesi gerektiği belirtilmektedir. Taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevresel özellikleri de bu değerlendirmede dikkate alınmalıdır.
İlk dönem için belirlenen kira bedelinden hareketle sonraki dönemler bakımından ise ÜFE artış oranlarının uygulanması suretiyle hesaplama yapılmaktadır. Başka bir ifadeyle, tarla niteliğindeki taşınmazlarda her yılın kendi tarımsal verileri üzerinden yeniden hesaplama yapılması gerekirken, kira esasına göre değerlendirilen taşınmazlarda ilk dönem kira bedelinin belirlenmesinden sonra sonraki dönemlerin hesabında ÜFE artış oranı dikkate alınır.
Ecrimisil Hesabında Bilirkişi İncelemesinin Önemi
Ecrimisil miktarının belirlenmesi çoğu durumda bilirkişi incelemesini gerektirmektedir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2024/1009 Esas, 2024/3010 Karar sayılı kararında, ecrimisil hesabının uzmanlık gerektirdiği; taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi aracılığıyla keşif ve inceleme yapılması gerektiği belirtilmiştir.
Bilirkişi raporunun da somut bilgi ve belgelere dayanması, yapılan değerlendirmenin gerekçelerini ortaya koyması ve tarafların yanı sıra mahkemenin denetimine elverişli olması gerekmektedir. Bu nedenle özellikle tarım arazilerinde, taşınmazın yalnızca yüzölçümünün bilinmesi ecrimisil hesabı için yeterli değildir. Hangi ürünlerin yetiştirildiği, verim miktarı, ilgili yıllardaki ürün fiyatları ve taşınmazın fiilen nasıl kullanıldığı gibi unsurlar hesaplamanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.
SONUÇ
Kayyımlıkla yönetilen taşınmazların üçüncü kişiler tarafından kullanılması hâlinde, kayyım tarafından haksız kullanım nedeniyle bedel talep edilmesi mümkündür. Ancak bu talebin, kamu taşınmazlarının işgalinden doğan 2886 sayılı Kanun kapsamındaki ecrimisilden ayrılması gerekir. Kayyımlık mallarına ilişkin uyuşmazlıklar özel hukuk niteliğinde olup, kural olarak adli yargının görev alanına girmektedir.
Kayyımın ne zaman atandığı da tek başına belirleyici değildir. Kayyım, atanmasından önceki dönem için de ecrimisil talep edebilir; ancak talep beş yıllık zamanaşımı ile sınırlıdır.
Ecrimisilin miktarı bakımından ise taşınmazın niteliği temel ölçüttür. Tarla niteliğindeki ve tarımsal amaçla kullanılan taşınmazlarda ürün esası ve tarımsal gelir yöntemi uygulanmalı, her yıl ayrı ayrı hesaplama yapılmalıdır. Arsa veya bina niteliğindeki taşınmazlarda ise kira bedeli esas alınarak, emsal kira ilişkileri ve taşınmazın somut özellikleri üzerinden değerlendirme yapılmalıdır.
Bu nedenle kayyım tarafından gönderilen bir ecrimisil ihbarnamesiyle karşılaşılması hâlinde, yalnızca talep edilen toplam bedele bakılması yeterli değildir. Öncelikle taşınmazın niteliği, talep edilen dönem, zamanaşımı süresi ve kullanılan hesaplama yöntemi birlikte değerlendirilmelidir.
Kararlar ve Yararlanılan Kaynak
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2018/4689 E., 2020/694 K.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2022/1971 E., 2022/3185 K.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 17.03.2021, 2019/424 E., 2021/2425 K.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2024/1009 E., 2024/3010 K.
Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü, 11.11.2013, E. 2013/1340, K. 2013/1572.
[1] Şimşek, Suat, “Kayyımlıkla Yönetilen Taşınmazlardan Ecrimisil Alınır mı?”, 15.05.2024, Gayrimenkul Mevzuatı.
Av. Dr. Emre KILIÇ
